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戰略重構:2021年中國商業地產路在何方?
2021-01-20 10:48:48    作者:?;埯?/span>

2021年伊始,一條頗受熱議的新聞——華為租下了麗澤SOHO北塔作為其中國區總部,成為SOHO中國的最大租戶,讓商業地產再次成為行業關注的焦點。

一方面是“寒冬臘月”般的蕭條:第三方機構數據顯示,無論是國內主要城市的寫字樓還是購物中心空置率,都在去年創下了歷史新高,與此同時,租金水平則是一落再落;另一方面,2020年5月以來房地產調控收緊,地產經濟衰退后果凸顯,但如浪花過后留下的新貝殼,商業地產的細分領域開始出現新的機會與趨勢。比如,并購改造成為新熱潮、去中心化的靈活辦公空間開始嶄露頭角、商業地產“輕資產化”等勢在必行。

中國商業地產在過去20年經歷了購物中心從無到有、快速崛起的階段,但如今寒冬未過,市場仍在,商業世界的重構注定是一場遠行。那么,商業地產的未來將如何演變?誰能成為新勢力的擔當?

并購改造成為新熱潮

一線城市強勁的經濟增長導致城市土地日益短缺,同時,諸多場所逐漸老化或不能滿足當前的使用需求。而在諸多促進因素的推動下,城市的更新改造已成為國內開發商獲取土地的主要來源。

專家表示,企業對于商業地產的訴求,本質原因還是行業因素變動所帶來的直接影響,催促著企業向著更加貼近城市、融入城市的方向靠近,在城市發展邊界不斷被探索的進程中,容量的變動性空間已接近于極限,而企業所能從城市挖掘的價值點逐步向存量、向城市的升級迭代上轉移。前期城市發展中,城市的擴容成為拉動城市完善的直接推手,這種方式已然不能再給城市帶來更高的成就,而商業地產或老舊小區改造等方式是融入城市發展、助力城市進步的更長期安排。企業一定會通過這種方式盡可能地抓住機會獲得盡可能多的紅利。

在商業地產領域,并購改造的項目越來越多,比如德基集團接手雨潤國際廣場,寶能集團盤下魔都上環“爛尾”公寓地塊,推出“寶能中環中心”,凱德集團在呼和浩特收購在建物業,打造內蒙古首座綠色購物花園,唯品會購入安糧國貿購物中心,布局全國首家城市奧萊等。

可見,無論是知名開發商還是新入局者,對并購改造均頗有興致并躍躍欲試。

數據顯示,2020年上半年開業的商業項目中,存量改造已占比高達13%,高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看,存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發達的城市。

從具體區位上來看,存量改造項目多數位于城市核心地段,核心商圈或者成熟商圈,周邊的商業、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區位也意味著空置地塊的罕見,所以,存量改造已漸漸成為開發商搶占核心商圈的唯一途徑。

更重要的是,存量改造項目的低成本拿地,才是對開發商致命的誘惑。一位活躍在深圳城市更新領域的開發商表示,目前在深圳周邊廠房類商改項目的平均地價為每平方米1.4萬元~1.5萬元,而常規土地拍賣地價則在每平方米4萬元~5萬元之間,只此一項,開發商就可獲得40%到50%的毛利潤,大大高于常規項目20%~25%的盈利水平。

高利潤、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點,無疑照亮了商業地產商向一二線城市的擴張之路??梢灶A見,在核心城市,存量改造項目將成為市場主流。

去中心化辦公空間成為市場“新貴”

根據戴德梁行近日發布的全球和城市市場報告,截至2020年四季度,中國北上廣深四個一線城市寫字樓的空置率再創新高,分別是17.0%、21.9%、8.1%、25.1%。

在考慮項目有可能延期的背景下,戴德梁行預測大中華區寫字樓市場平均空置率將從當前的21%,于2021年年末攀升至最高點26%。同時,大中華區甲級寫字樓2020年年末的租金水平比2019年年末下降8.0%,2021年將繼續下調5.2%,跌至最低點。

疫情帶來的沖擊是寫字樓市場當前萎靡不振的直接原因。以商業地產巨頭SOHO中國為例,2020年上半年該公司遭遇業績“滑鐵盧”——期內凈利潤僅2.045億元,同比下降63.96%。

近日,SOHO中國董事長潘石屹在公司舉行的2020第四賽季線上租賃表彰會上,回顧過去一年時表示,“2020年終于過去了。2020年4月底的時候,我們的業績滑到了歷史的最低谷,許多客戶的公司和商鋪經營都舉步維艱,退租的面積、欠費的金額是公司成立以來最多的?!?/p>

新冠疫情對辦公市場造成了深遠影響,有的領域因疫情扭轉了頹勢,但有的則因疫情改變了原有格局。比如,2020年開始下滑的共享辦公空間,因疫情再次受到市場青睞,而原本最受歡迎的核心區辦公市場卻遭到了冷遇,去中心化的辦公市場趨勢漸漸顯現。

從近年全球市場來看,共享辦公空間的運營商已成為閑置辦公空間最大的“接盤俠”。但到了2020年,由于大肆擴張帶來的利潤下降,很多共享空間不僅終止了擴展計劃,還把空間還給了業主。但新冠肺炎疫情帶來的經濟衰退卻在這個時候拉了共享辦公一把。

普華永道在《2021年亞太區房地產市場新興趨勢報告》針對不同行業進行了調研,55%的業主已開始趨向于使用共享辦公空間。

此外,如今更多業主選擇開辦自己的共享設施,而不是僅僅將空間出租給共享辦公空間運營商。雖然很多業主仍然不愿意參與到復雜的設計、裝修以及此類業務的運營,但大型業主希望親力親為或采用混合分紅模式的意愿越來越強烈。

總體而言,共享空間的起死回生主要還是因為更低的租賃成本,同時,對低價的需求也在推動辦公市場走向去中心化。

經濟衰退下,租戶的盈利能力下降,為降低成本,越來越多的租戶選擇搬到租金便宜的地方。

一位香港的行業顧問表示:“眼下,我正在為客戶制定大量突發事件預案,其中關注的重點是成本——新冠肺炎疫情讓人們有機會重新評估,并反思自己是否需要在中央商務區辦公?!?/p>

推動租客離開中心區的另一個因素是遠程辦公的快速發展。疫情期間,在家辦公倒逼遠程辦公急速完善,也讓更多的業主意識到在家辦公的可能性,疫情暴發后,受訪公司平均每周居家辦公的天數持續上漲。

無論是受員工居家辦公的驅動,還是更多公司選擇在中央商務區以外的地方尋找更便宜的空間,分散型工作場所的任何大規模變化都必然會導致副中心辦公空間需求的上漲,還會促進更多二級中央商務區的發展。

“輕資產”成為市場必然

從招商難進入到運營難,除了引進合適的品牌,進入存量時代的商業地產靠什么盈利?

在此背景下,開發商們的思維變了,從甲方思維轉換到管理人和服務者思維正在影響房地產市場。

他們不再全盤奉行傳統開發持有的重資產模式,轉而開始探索輕資產模式。在以有限的資產實現最大化利益的最終訴求下,一擲千金與收取服務費的回報率差額并沒有想象中的那么難看,所以,“變輕”不僅僅是一種企業選擇,也是一種市場必然。

輕資產化,即從重資產模式走向輕資產模式,從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益等。

萬達可以說是最早提出和踐行輕資產的開發商之一。2015年年初,萬達商業地產就與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議,4家機構擬投資240億元,建設約20余座萬達廣場,萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。2018年,萬達商業更名為萬達商管集團,同年,萬達服務業收入1609億元,占總收入的75.1%,房地產收入僅占24.9%??梢?,輕資產模式為萬達帶來了實實在在的變化。

近年來,萬科、保利、遠洋地產等龍頭企業相繼提出了往“輕資產”方向發展的戰略轉型的口號。隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降,“重資產”將不再是房企的最佳選擇,而“輕資產”模式則會有越來越多的用武之地。

目前,商業地產輕資產發展模式大概有四種合作模式,物業租賃、品牌管理輸出(含運營托管)、物業小股收購獲取經營管理權、合資成立運營管理公司。

以萬科為例,2013年,萬科在成功嘗試與擅長“小股操盤”的輕資產運營高手美國鐵獅門合作之后,開始走上“小股操盤”輕資產模式探索之路。

2016年,萬科地產成立投資基金,以128.7億元收購印力集團96.55%的股權,自此印力集團正式成為萬科地產的商業地產運營平臺。重組后的萬科印力,融合了雙方的資管模式,開啟“小股操盤”+“凱德模式”的輕資產之路。

2017年5月,萬科將旗下42個商業項目打包轉讓給兩支投資基金:招銀成長壹號及招銀成長玖號,總規模129億元,其中萬科出資50.31億元,占比39%,投資基金各參與方委托印力集團或其下屬公司運營管理標的資產包,自此萬科地產的商業地產項目實現了與印力集團的整合,除了上海和北京的項目仍保留萬科廣場的名稱外,其他項目則統一更名為印象城、印象匯或印象里。

2018年,印力集團聯合收購的凱德集團20家購物中心完成交割,交易總價83.65億元,總建筑面積約95萬平方米,交割完成后,收購的凱德廣場和凱德Mall更名為“印象城、印象匯”。截至2018年12月31日,萬科地產管理商業項目共計210余個,總建筑面積超過1300萬平方米。其中,印力集團運營項目逾120個,遍布國內50多個城市,管理面積近1000萬平方米,管理的商業項目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等。

截至2020年6月30日,萬科地產(含印力集團)累計開業的商業項目面積836萬平方米,同比增加11.1%。其中,2020年上半年,新開業一個購物中心(太原印象城),面積10.61萬平方米;新開業4個社區商業,面積6.02萬平方米。此外,規劃中和在建商業建筑面積543萬平方米。

輕資產模式的優勢還體現于資本市場帶來的更高估值,截至2020年年末,輕資產行業平均市盈率為28倍,高于重資產行業平均15倍、龍頭房企平均7倍。

從萬達開啟“輕資產”的不被看好,到眾人拾柴火焰高,輕資產為何如此受青睞?

業內分析人士表示,從宏觀環境來看,土地價格一直處于高位,政府對拿地的資金要求要來越嚴格;從微觀市場來看,消費者更加關注商業體的品牌,對知名或是連鎖的開發商更有信賴感。在經濟市場不太景氣的近幾年,企業的心態開始趨穩,高風險的大手筆投資更為謹慎;從開發商視角來看,輕資產模式以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項目,不僅拓展了開發商的融資渠道,而且開發商本身不用承擔過重的資金壓力及風險。

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