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構建健康有序的物業服務市場——專訪北京瀛和律師事務所趙中華
2021-01-21 10:27:00來源:中國建設報    作者:張忠山

住宅物業管理事關群眾生活品質,事關城市安全運行和社會穩定。構建健康有序的物業服務市場,是物業管理行業高質量發展的重要內容。對此,《中國建設報》記者專訪了北京瀛和律師事務所高級顧問、物業管理法律事務部主任,中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任趙中華,他結合《民法典》和《北京市物業管理條例》等相關法律文件進行了分析。

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趙中華認為,物業服務市場和其他市場一樣,至少包括服務的提供方、購買方和市場監管者三方主體。健康有序的物業服務市場,需要業主組織規范運行,代表全體業主的真實意志;需要物業服務企業依法依規,嚴格履行物業服務合同;需要市場監管者不越位、不缺位,客觀公正開展市場監管工作。在這些方面,《通知》從不同角度對構建健康有序的市場環境作出了努力。

《中國建設報》:《通知》在推動物業管理融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構方面提出要求,結合物業管理行業發展現狀和經常出現的案件糾紛,你對此有哪些思考?

趙中華:業主委員會作為全體業主依法選出的業主大會的執行機構,是否能夠規范運行對一個住宅小區至關重要。一是建立業主委員會委員履職負面清單。以北京市為例,《北京市物業管理條例》第四十七條規定,業主委員會委員有阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定等5項行為的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。二是住房和城鄉建設部門、街道辦事處要加強對業主委員會委員的法律法規和業務培訓。由于業主委員會委員都是兼職,在各行各業工作,缺乏系統的業主組織運作的經驗和能力,通過開展培訓,補齊業主委員會運作的短板,對于業主委員會委員依法履職非常必要。以北京市為例,《北京市物業管理條例》第六條規定建立健全業主委員會委員培訓制度。三是向業主委員會“賦權”?!锻ㄖ芬幎?,業主大會可以通過議事規則和管理規約約定的方式,賦予業主委員會一定額度內支配業主公共收益和維修資金使用的權利,這對提高業主委員會履職能力和業主大會決議執行效率非常必要,但是也需要與業主委員會換屆審計制度和年度公示制度相結合。四是加強對業主委員會的監督。通過業主委員會定期公示制度和業主大會的罷免程序保障對業主委員會內部監督,通過街道辦事處責令業主委員會對違法違規行為限期整改、撤銷等外部監督方式,共同保障業主委員會的健康運行。

《中國建設報》:物業管理行業轉型升級的關鍵之一是形成質價相符的市場機制,《通知》明確要完善物業服務價格形成機制,這是資本市場的敏感神經之一,你如何看待這個問題?

趙中華:物業服務企業作為物業服務的主要提供者,按照相關法律法規的規定和物業服務合同的約定提供物業服務。物業服務合同是物業管理的契約基礎,本次《民法典》將物業服務合同納入有名合同,其重要性可見一斑。物業服務價格作為物業服務合同的核心條款之一,調整物業服務價格,一方面業主和物業服務企業都非常敏感,另一方面也是物業服務企業能否實質提升物業服務水平的重要影響因素。在實踐中,物業服務調價難是行業長期以來的痛點,部分物業服務企業侵占業主公共收益,其中很重要的原因是物業服務成本上漲而物業服務價格調整困難,導致企業入不敷出。對采取包干制作為物業服務費計價方式的物業項目,由于是物業服務企業自負盈虧,這一點更為突出。

《通知》就這一問題作了回應,明確物業服務價格主要通過市場競爭形成,由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定服務價格和價格調整方式。政府和行業協會要為業主與物業服務企業協商物業服務價格提供參考。以北京市為例,《北京市物業管理條例》第七十三條、六十七條規定了市住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準,物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,物業管理相關主體可以委托專業評估機構對物業服務標準和費用測算等進行評估。此外,《通知》還規定,物業服務價格實行政府指導價的,由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門制定并公布基準價及其浮動幅度,建立動態調整機制,這對行業發展很有意義。

《中國建設報》:《通知》對強化物業服務監督管理作出了明確要求,你認為這對行業發展有何意義?

趙中華:我認為可以從兩個方面來理解。一是建立物業服務信息公示制度?!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規定了物業服務企業的定期公示義務,《通知》進一步予以了明確,并強調了物業服務企業應當按照與業主約定的服務價格收取包括物業服務、家政、養老等在內的服務費用,不得收取公示費用以外的費用。需要注意的是,物業服務企業的定期公示義務并不局限于實行酬金制物業服務費計費方式的物業服務企業。在實踐中,很多物業服務企業對于包干制的物業服務要公示賬目意見很大,認為包干制的物業服務費計費方式下物業服務費收取是物業服務企業自負盈虧,不應當向業主公示。這種觀點需要與時俱進,不能停留在2003年國家發展和改革委員會、原建設部的《物業服務收費管理辦法》階段。無論是《民法典》還是《通知》,包括《北京市物業管理條例》在內的地方新出臺或者修訂的物業管理條例基本上都引入了物業服務企業公示制度,包干制和酬金制計費方式在公示賬目問題上的差距基本上已經不存在了。實事求是地講,物業服務企業公示制度,一方面有利于規范物業服務企業服務行為,避免“缺斤短兩”,另一方面也有助于物業服務企業與業主協商物業服務價格調整。物業服務企業需要轉變觀念,通過公開透明的服務獲取業主客觀公正評價,這是未來物業服務市場發展的不可逆轉的趨勢。

二是建立物業服務企業信用管理制度。2017年物業服務企業資質制度取消后,如何規范物業服務企業、促進物業服務企業優勝劣汰,是行業和主管部門關注的重點問題。對物業服務企業實施信用管理,相對于資質管理,從管市場準入,到管日常管理服務行為,從重點監管物業服務企業,到重點關注物業管理項目,結合“雙隨機、一公開”檢查、物業服務合同備案、項目負責人備案制度,根據合同履行、投訴處理、日常檢查和相關意見等情況,建立物業服務企業紅黑名單制度,有利于全天候規范物業服務企業行為。目前,全國各地基本完成了物業服務企業信用管理立法工作,但是普遍存在對物業服務企業實施信用管理的問題。如何解決物業服務企業跨區域提供物業服務,對企業的信用綜合評價問題?如何匯總物業服務企業的完整的信用記錄,生成物業服務企業信用評價結果?如果信用管理制度沒有有效銜接物業服務企業的招投標等方面的應用,對企業有何約束力?沒有全國性的信用信息管理平臺的建立,這些問題恐怕難以解決,勢必影響信用信息的應用?!锻ㄖ逢P注并回應了這一問題,未來建立全國性的信用信息管理平臺、制定全國性的物業服務企業信用管理辦法可能作為配套文件一并出臺,很值得期待。

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